21.9萬個小區待改造，誰將在這場城市更新盛宴中分得最大蛋糕？

行業概念概況

老舊小區改造（以下簡稱“舊改”）是指對城市建成區范圍內建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區（含單棟住宅樓）進行的綜合整治、功能提升和社會治理活動。其核心區別于“棚戶區改造”的推倒重建模式，舊改以“綜合整治、有機更新”為主，注重在原有建筑基礎上提升居住品質、完善社區功能、促進社會融合。

舊改內容通常分為基礎類、完善類、提升類三大板塊。基礎類涉及居民基本生活需求的市政配套、建筑物修繕、安防消防等；完善類包括加裝電梯、停車設施、無障礙環境等；提升類則拓展至養老、托育、醫療等公共服務設施的優化升級。該行業是典型的政策驅動型民生工程，兼具公共屬性與市場潛力，是推動城市更新、穩定投資、提升民生福祉的重要抓手。

市場特點

1. 強政策驅動與民生導向： 舊改是國家層面確定的重大民生工程和發展工程。自2019年起，中央財政專項資金支持、國務院明確目標任務，各地政府將其納入重點工作，形成了“中央統籌、省負總責、市縣抓落實”的工作機制。市場節奏與規模高度依賴政策規劃與財政導向。

2. 項目碎片化與高度非標： 舊改項目分散于全國成千上萬個小區，每個小區在建筑結構、產權狀況、居民訴求、地方財力等方面差異巨大。這導致項目難以標準化復制，實施高度依賴本地化協調與“一區一策”甚至“一樓一策”的解決方案。

3. 資金多元但回報機制復雜： 項目資金來源于“政府、居民、社會資本”多方共擔。其中，基礎類改造以政府財政為主；完善類和提升類則更需探索居民出資（如加裝電梯）與社會資本參與（如物業、養老、停車等運營收益）的商業模式。社會資本的進入依賴于清晰的盈利模式與長期穩定的現金流預期。

4. 產業鏈條長，協同要求高： 舊改涉及規劃設計、建筑施工、建材供應、電梯安裝、智慧社區、物業服務、養老服務等多個產業環節。成功的項目需要有效整合政府管理部門、街道社區、居民業主、各類企業等多方利益，對總承包或資源整合方的綜合協調能力提出極高要求。

行業現狀

當前，中國老舊小區改造已從試點探索進入全面推廣、加速落地的階段。

從規模與進度看： “十四五”規劃綱要明確，全國范圍內需完成約21.9萬個城鎮老舊小區的改造任務。截至2023年底，已累計開工改造超過22萬個小區，惠及居民超3800萬戶，總體開工進度符合預期。未來工作重點將從“開工率”向“完工率”和“品質效果”深化。

從參與主體看： 市場呈現“國有資本主導，專業企業跟進，社會資本試探”的格局。各地城建投、城投公司等國有企業因與政府協調順暢、融資能力強，承擔了大量基礎類項目。同時，一批在電梯加裝、節能改造、智慧社區等領域具備專業技術的民營企業，憑借差異化優勢獲得了發展空間。大型房地產企業和物業公司正積極介入，尋求從“開發銷售”向“持有運營”轉型的業務機會。

從商業模式看： 純公益性的基礎類改造仍是主流，但“改造+運營”的創新模式正在探索中。例如，通過授予社會資本一定期限的特許經營權，使其投資建設停車場、充電樁、養老驛站、便民商業等設施，并通過運營收入回收投資。這種模式在居民付費意愿強、消費基礎好的城市部分區域已出現成功案例，但大規模推廣仍需突破制度與認知障礙。

部分典型改造內容及參與主體概覽表

未來趨勢

1. 從“單項改造”到“綜合更新”： 未來的舊改將愈發強調系統性，不再是簡單的修修補補，而是將硬件改造與社區治理、公共服務提升、城市功能優化緊密結合。項目將更注重規劃先行，統籌推進各類設施和服務的集成。

2. “智慧化”成為標準配置： 隨著物聯網、人工智能技術成本的下降，智慧安防、智慧停車、智慧物業、智慧養老等應用將成為舊改方案的標配。這不僅提升管理效率，也為后續運營服務的增值創造了數據與平臺基礎。

3. 運營價值日益凸顯，市場化機制深化： 社會資本參與的關鍵在于“長期運營權”的價值兌現。預計未來在停車管理、物業管理、社區商業、養老托育等領域的市場化合作模式將更加清晰，相關配套的產權、經營權政策將逐步完善，吸引更多專業運營商入場。

4. 綠色低碳改造需求激增： 在“雙碳”目標下，對既有建筑的節能改造（如外墻保溫、節能門窗、光伏屋頂）將成為舊改的重點內容。綠色金融工具（如綠色債券、碳減排支持工具）可能為這部分改造成本提供新的融資渠道。

挑戰與機遇

主要挑戰：

1. 資金平衡難題： 財政資金壓力加大，居民出資意愿和能力參差不齊（尤其加裝電梯等），社會資本因回報周期長、收益不確定而觀望，三方共擔機制在實際操作中常面臨挑戰。

2. 協調成本高昂： 業主意見統一難（“一戶攔全樓”）、跨部門審批流程復雜、歷史遺留問題（如違建）處理棘手，導致項目前期周期長、落地慢。

3. 標準與質量管控： 各地標準不一，施工質量監管難度大，尤其是隱蔽工程（管線）和涉及多家單位交叉施工的項目，易引發后續糾紛。

4. 長效管理缺失： “重改造、輕管理”現象仍存。改造后若無專業物業或可持續的社區治理跟進，改造成果可能難以維持，影響社會資本參與提升類項目的信心。

關鍵機遇：

1. 龐大的內需市場： 21.9萬個小區僅是開端，隨著房屋老化，舊改將成為一個持續且規模巨大的市場，為建筑建材、家居裝飾、智能科技、社區服務等數十個相關行業帶來長期需求。

2. 城市服務新入口： 舊改是切入萬億級城市服務市場的絕佳入口。通過改造與社區建立連接，企業可以深度運營家庭與社區的消費場景，挖掘養老、托幼、健康、零售等“銀發經濟”與“社區經濟”的藍海。

3. 產業升級催化劑： 舊改推動建筑業向綠色化、工業化（如預制部件）轉型，催生適用于存量更新的新技術、新產品和新服務模式，如微更新技術、裝配式加裝電梯等。

4. 政企合作模式創新： 在地方政府化解債務壓力、盤活存量資產的背景下，與社會資本共擔風險、共享收益的創新型PPP、EOD等模式有望在舊改領域得到更廣泛和規范的探索與應用。

   在這個過程中，博思數據將繼續關注行業動態，為相關企業和投資者提供準確、及時的市場分析和建議。

    《2026-2032年中國老舊小區改造行業市場競爭格局與投資趨勢前景分析報告》由權威行業研究機構博思數據精心編制，全面剖析了中國老舊小區改造市場的行業現狀、競爭格局、市場趨勢及未來投資機會等多個維度。本報告旨在為投資者、企業決策者及行業分析師提供精準的市場洞察和投資建議，規避市場風險，全面掌握行業動態。